广州市住宅价格影响因素分析
房地产业作为我国的一个新兴产业，从90年代初房地产市场的建立，再到今天房地产业已具有相当的规模。房地产业己成为国民经济发展的新的增长点，然而当前房地产价格快速上涨，使得人们对房地产的泡沫现象产生了疑虑，影响了房地产业的发展。根据广州市房管局的数据，2007年广州一手楼均价为8599元每平方米，而2001年的均价为4220元每平方米。十年内，广州楼价涨了2倍。到2017年，广州一手房房价为29598元/平方米，比2001年涨幅超过了7倍！和2007年相比，也涨了3倍之多！可见广州房价涨幅之快！本文主要讲述广州市房价一路飙升的问题，探究其居高不下的种种原因以及提出解决广州房价的对策。并且对广州市住宅价格进行了定性分析，对其需求因素、供给因素及其它因素进行了综合分析。通过建立广州市住宅价格模型，进行T检验以及多重共线性检验，对广州市住宅价格影响因素进行定量分析。最后针对广州市住宅价格的情况，进行思考以及给出相关政策建议。
关键词：房价飙升、地价、T检验
Abstract
The real estate industry, as a new industry in China, has a considerable scale from the establishment of the real estate market in the early 90s to the real estate industry. The real estate industry has become a new growth point of the national economic development. However, the rapid rise of the real estate price has caused doubts about the real estate bubble phenomenon and affected the development of the real estate industry. According to the data of the Guangzhou Housing Administration Bureau, the average price of the first building in Guangzhou was 8599 yuan per square meter in 2007, while the average price in 2001 was 4220 yuan per square meter. In ten years, the price of Guangzhou has risen 2 times. By 2017, the house price in Guangzhou is 29598 yuan per square meter, more than 7 times more than in 2001. Compared with 2007, it has also risen by 3 times. It can be seen that the rate of house prices in Guangzhou is rising quickly. This article mainly narrates the problem of soaring house prices in Guangzhou, explores the reasons for its high prosperity and puts forward the countermeasures to solve the housing price in Guangzhou. And the housing price of Guangzhou is qualitatively analyzed, and its demand factors, supply factors and other factors are analyzed synthetically. Through the establishment of the housing price model in Guangzhou, the T test and multiple collinearity test are carried out, and the factors affecting the housing price in Guangzhou are analyzed quantitatively. Finally, according to the situation of housing price in Guangzhou, we think and give relevant policy suggestions.
Key words: soaring house prices, land price, T test
目录
1引言 2
2广州市房地产行业的现状 3
2.1国内房地产行业发展概况 3
2.2广州房地产行业的机遇 3
2.2.1产业结构的转型升级 3
2.2.2国家的宏观调控 4
3广州市房地产价格的影响因素 4
3.1影响房地产价格的经济因素 4
3.1.1GDP的影响 4
3.1.2通货膨胀率的影响 4
3.1.3信贷机构的影响 5
3.1.4土地价格的影响 5
3.2影响房地产价格的政策因素 5
3.2.1行政措施的影响 5
3.2.2税收政策的影响 5
3.2.3宏观调控的影响 5
3.3影响房地产价格的社会因素 6
3.3.1人口环境的影响 6
3.3.2家庭结构的影响 6
3.3.3城市化进程的影响 6
4稳定广州房地产价格的对策措施 6
4.1完善房地产市场的结构 6
4.2建立完善的保障房体系 7
4.3合理引导购房者购房并树立正确的住房观念 7
5广州市房地产价格的发展趋势 7
5.1广州房地产市场预测 7
5.2广州房地产转型预测 7
6. 广州市住宅价格模型及T检验设计 8
7、所建多元线性回归模型的意义 12
8、对今后房地产价格走势的初步判断 12
参考文献 13
1引言
房地产行业是我国国民经济的支柱产业，也是推动广州发展的重要产业之一。随着广州经济的不断发展，人民生活水平的不断改善，住房问题成了人们生活中不可避免的大事。近十年来房价不断攀升，作为一线城市的广州市房价更是飞速上涨。2013年4月，广州市国土资源和房屋管理局在其官方网站发布了《市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，宣布将在广州市实行商品住宅预（销）售网上价格申报，在商品住宅预（销）售前，需要在指定网站上申报拟预（销）售价格，并接受国土房管部门的价格指导。
广州房地产的价格在近几年的波动比较大，要想推进广州房地产业的可持续发展，要通过“有形的手”和“无形的手”共同作用，从宏观和微观方面找到对房地产价格的影响的具体因素，并具体分析各种因素对其价格作用的机理，便于发现房地产价格的走向和未来的预测，这不仅对调控广州房地产，而且对广州的整体经济环境的良性发展起到积极的作用。
2广州市房地产行业的现状
2.1国内房地产行业发展概况
目前广州房地产行业发展情况分析房地产投资增速略有减缓。在政府的宏观调控下：出台的各种政策，银行利率的提高等措施使得房地产行业稳健发展。同时我国的房地产行业也有城市化格局分化的现象，一二线城市供需不平衡导致房价的暴涨，而一些三四线城市由于库存积压而导致的房价下跌，这也是我国经济发展不平衡的一重要体现，要解决这一问题就需要全面发展我国的经济。广州房地产市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向。
房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力；这样会容易造成市场的垄断，房地产价格的波动会比较大，影响房地产行业的健康发展；2014年行业集中度继续提升，房企格局分化持续存在。2015年初，我国房地产价格呈下降趋势，这有利于我国经济的可持续发展。
2.2广州房地产行业的机遇
2.2.1产业结构的转型升级
广州的房地产行业也进入了新常态：城镇住房短缺的时期已经过去，供不应求的状况得到极大的改善；购房主体逐渐演变为80后90后以及进城务工者，新购房主体的需求及投资意识不同于上一代的购房主体；房地产产业定位和属性也由过去单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变；住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性回归。
房地产企业需不断创新和转型升级，从企业内部管控，提高管理效益，到顺应历史潮流，跨界发展，开拓甚至引领市场潮流，用大数据及互联网思维，实现转型升级。
广州市针对当地房地产存在的机遇，深入探讨房地产行业的转型升级，从类制造业向现代服务业转型。要颠覆传统观念，转变盈利模式；以互联网意识维护、利用好客户资源；关注城乡统筹发展，及早布局新农村建设。房地产业本质是服务业，具有服务和金融双重属性，房地产价值贯穿于土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期，而这些功能和价值，正是房地产推动社会经济发展最为重要的功能，是房地产最具可持续发展的价值。新常态下的房地产应颠覆传统，树立服务和金融思想，通过金融支持和服务运营、互联网等手段寻求长期持续经营，盈利模式从直接卖房赚钱变为长期经营赚钱，从类制造业向现代服务业转型。
